1. 「新築を建てれば安心」の時代は終わりつつある？

ここ数年、建築費の高騰が止まりません。

• 建材・設備の価格上昇
• 職人不足による人件費アップ
• 省エネ・耐震などの基準強化

これらが重なり、同じ規模・同じ間取りでも、数年前より建築コストが大きく上がっているのが現状です。

その結果として起きているのが、

「新築アパートを建てたいが、
以前と同じ家賃設定では利回りが合わない」

という現象です。
土地から購入して新築を建てる場合はなおさら、
「利回り5％台でもギリギリ」というケースも少なくありません。

2. 建築費高騰は「中古収益物件」にとって追い風

一方で、すでに建っている中古の収益物件・事業用物件には、こんなメリットがあります。

2-1. 「今の建築費」で建てようとすると出てこない価格帯

同じ立地・同じ規模の物件を、
今ゼロから建てることを想像してみてください。

• 土地代
• 建築費（本体＋外構）
• 設計・各種申請費用

これらを合計すると、現在市場に出ている中古物件の価格の方が、トータルで割安——
というケースが増えています。

つまり、

「今のコストでは再現できない物件を、
中古として割安に買える」

という状況が起きているのです。

2-2. 実際の入居状況・賃料が“見えている”安心感

新築は「満室想定」でシミュレーションを組みますが、
中古物件はすでに運営実績があります。

• 現在の入居率
• 実際の家賃水準
• 管理状況・トラブルの有無

など、**「現物と数字を確認して判断できる」**のは、リスク管理のうえで大きな利点です。

3. 中古＋バリューアップ投資とは？

中古物件の魅力をさらに高めるのが、
「バリューアップ（価値向上）」を前提とした投資です。

3-1. バリューアップの代表例

• 室内リノベーション
  • 和室→洋室化、床材・クロスのグレードアップ
  • 独立洗面台・温水洗浄便座・TVモニターホンの後付け
• 共用部の改善
  • 外壁・共用廊下の塗装、照明のLED化
  • オートロックや宅配ボックスの新設
• 募集条件・ターゲットの見直し
  • 単身向けからカップル・DINKS向けへ
  • 家具・家電付き、インターネット無料など付加価値の追加

こうした施策により、

• 空室期間の短縮
• 家賃の維持・アップ
• 退去抑制

が期待でき、キャッシュフローの改善と物件価値の向上につながります。

3-2. 「利回りが作れる」のが中古の強み

新築は、建築費と相場家賃がほぼ決まっているため、
どうしても利回りが“固定”されやすい側面があります。

一方、中古は、

• 仕入れ価格（売買交渉）
• 修繕やリノベーションの工夫
• 募集戦略（ターゲット・条件設定）

によって、
「自分の手で利回りを作っていける」余地が大きいのが特徴です。

4. どんな中古収益物件を狙うべきか？

建築費が高騰している今、特に注目したいのは次のような物件です。

1. 立地は良いが「少し古くて見た目で損をしている」物件
   • 駅や主要道路に近い
   • 周辺に大学・病院・工場などがある
     → 外観と室内を整えれば、募集力が一気に上がる可能性
2. オーナー高齢化で「手入れが追いついていない」物件
   • こまめな修繕ができておらず、入居者層が低下
     → まとめて手を入れることで、家賃帯を一段引き上げられる余地あり
3. 空室が多いが、原因が「設備・内装の古さ」にある物件
   • 間取り自体は悪くないが、設備が昭和〜平成初期のまま
     → 水回り・内装を重点的に変えることで、ターゲットを若い層にシフト可能

「古いからダメ」ではなく、
**“どこを直せば、誰にとって魅力的な物件になるか”**をイメージできるかどうかがカギになります。

5. 売主側にとってもチャンス：出口戦略の選択肢が広がる

建築費高騰で新築の供給が抑えられている今は、
良質な中古物件を求める買い手が増えやすいタイミングでもあります。

• 古くなってきたからそろそろ売りたい
• 相続や資産入れ替え（組み換え）を考え始めている
• 満室にしきれず、運営に疲れてきた

こうしたオーナーにとって、

「バリューアップの余地がある中古物件」

として市場に評価してもらえると、

• 価格
• 売却スピード

の両面で、プラスに働く可能性があります。

6. まとめ：建てにくい時代だからこそ、「既にある建物」の価値が増す

• 建築費高騰で、新築の利回りは厳しくなりがち
• 一方で、中古収益物件は「今のコストでは再現できない価格帯」で手に入ることも多い
• バリューアップ次第で、利回り・物件価値を自分で高めていける余地がある

**「新築か中古か」ではなく、「どれだけ伸びしろのある物件か」**という視点が、これからの不動産投資では重要になってきます。

当社売買事業部でも、

• バリューアップ前提での購入相談
• 売却を見据えた現物件の「伸びしろ診断」

などのご相談を承っています。
「新築は高くて手が出しにくい」「今の物件をどうするか迷っている」などございましたら、
最新の市況も踏まえてご提案いたしますので、お気軽にご相談ください。

参考文献・参考情報

• 国土交通省「建設工事受注動態統計調査」
• 国土交通省「建設資材・労務単価等調査」
• 一般財団法人 建設物価調査会『建設物価』
• 国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」
• 国土交通省「土地総合情報システム」
• 一般社団法人 不動産流通経営協会（FRK）「不動産流通市場動向」
• 国土交通省「中古住宅・リフォームトータルプラン」ほか中古住宅政策関連資料
• 一般社団法人 リノベーション協議会「リノベーション市場動向」
• 吉澤康弘『収益物件は「管理」と「リフォーム」で9割決まる』ぱる出版
• 石原博光『「仕組み」で儲かる不動産投資の大百科』ダイヤモンド社
• 日本銀行「日本の金融経済統計（月次）」
• 藻谷浩介『デフレの正体』角川新書