1. 「金利が上がったら不動産投資は終わり」…本当？

ニュースで「金利上昇」が取り上げられるたびに、

• これから不動産投資を始めても大丈夫か
• すでにローンを組んでいるけれど大丈夫か

と不安になる方は多いと思います。

ですが、金利上昇＝不動産投資の「終わり」ではありません。
むしろ、**本当に価値のある物件だけが残る“選別の始まり”**とも言えます。

大事なのは、「金利が上がるときに、どう動くか」。
ここを理解しておけば、逆風にも見える局面が、むしろチャンスになります。

2. 金利が上がると“ライバル”と“売り物件”が変わる

2-1. ふるい落とされる投資家

超低金利のときは、
「銀行が貸してくれるから」という理由だけで、
数字をあまり見ずに購入してしまう人もいました。

金利が上がる局面では、

• キャッシュフローのシミュレーションをしない
• 表面利回りだけを見て判断する
• 空室リスクや修繕費を軽く見ている

こうした投資家は、早い段階で資金繰りが苦しくなります。

一方で、数字とリスクをしっかり見ている投資家にとっては、
ライバルが減り、「良い物件を適正価格で買える」場面が増えていきます。

2-2. 市場に出てくる“物件の質”も変わる

金利負担が重くなると、

• キャッシュフローが厳しいオーナーが売却に動く
• 銀行が資金回収を進める

といった動きが出てきます。

すると、それまで市場に出てこなかったような、

• 駅近
• 築浅
• 管理状態が良い

といった比較的条件の良い物件が、「価格見直し」のうえ売りに出されるケースも出てきます。

金利上昇は、「投資家の質」と「物件の質」が入れ替わるタイミングとも言えるのです。

3. 金利が上がるときに“強い”不動産投資とは？

ポイントは3つです。

3-1. キャッシュフローの“耐久力”をチェックする

金利が1％上がっただけで赤字になる物件は、そもそもリスクが高めです。

• 実質利回り（管理費・修繕・空室を加味）
• 金利が0.5〜1.0％上がった場合の収支
• 家賃が少し下がった場合のシミュレーション

こうした「もしも」の前提を入れても、黒字を維持できるかどうか。
ここを必ず確認しておきましょう。

3-2. 需要の“底堅い”エリアを選ぶ

金利がどう動いても、自分ではコントロールできません。
ですが、「空室になりにくい場所・物件」を選ぶことは、自分の判断で変えられます。

例えば、

• 駅徒歩10分圏内（できれば7分以内）
• 大学・病院・大企業の工場など、安定した雇用・通学需要がある
• 単身・DINKS・ファミリーなど、ターゲットがはっきりしている

といった条件を意識して選ぶことで、空室リスクを抑えやすくなります。

3-3. 「金利条件」も投資の一部として考える

金利上昇局面では、**「どの金融機関から、どんな条件で借りるか」**がより重要になります。

• 複数行に同時に相談して条件を比較する
• 金利だけでなく「期間」「元金据え置き」「保証料」まで含めて総コストで見る
• 固定・変動・ミックスなど、金利タイプをライフプランに合わせて選ぶ

「言われたまま借りる」のではなく、金融機関をパートナーと捉える姿勢が、投資の安定度を高めます。

4. これから始める人が“今”やっておくべき3つの準備

金利上昇のニュースを見ると、「今は様子見で…」と考えがちです。
ただ、何もせず時間が過ぎることが、一番の機会損失になることもあります。

4-1. 自分の「数字」を把握する

• 毎月どれくらいのマイナスなら耐えられるか
• いざという時に使える現金はいくらか
• いつまでにローンを返し終えたいか

これを一度書き出してみることで、
「自分が取ってはいけないリスク」が見えやすくなります。

4-2. 物件を見る前に“数字の読み方”を身につける

• 表面利回りと実質利回りの違い
• 融資条件（期間・金利）がキャッシュフローに与える影響
• 修繕積立・固定資産税・管理費の水準感

こうした基礎を押さえておくと、「利回り◯％」という数字だけに振り回されにくくなります。

4-3. 信頼できるパートナーを見つける

• 金利動向を踏まえて提案してくれる不動産会社
• 金融機関との交渉も相談できる担当者
• 管理・出口戦略まで一緒に考えてくれる専門家

金利が動きやすい時期ほど、こうしたパートナーの存在が効いてきます。

5. 金利は選べない。ただし、戦略は選べる

金利そのものは、個人投資家にはコントロールできません。

しかし、

• どの物件を選ぶか
• どの金融機関と付き合うか
• どんな出口戦略を描くか

これらは、すべて自分で決められます。

金利上昇は、「楽な時代の終わり」である一方で、
**「きちんと学び、慎重に選ぶ人が報われる時代の始まり」**でもあります。

不確実性が増すなかで、
安定した賃貸需要とインフレ耐性を持つ不動産は、
これからも資産形成の大きな柱であり続けるはずです。

金利のニュースに振り回されて投資をあきらめるのではなく、
**「今だからこそできる堅実な戦略」**を、一緒に考えていきましょう。

参考文献・情報

• 日本銀行『マイナス金利政策の枠組みとこれまでの効果』
• 日本銀行『日本の金融経済月報』各号
• 国土交通省『不動産市場動向マンスリーレポート』
• 国土交通省『土地総合情報システム』
• 藻谷浩介『デフレの正体』（角川新書）
• 牧野知弘『空き家問題』（祥伝社新書）
• 木村拓也『プロが教える不動産投資の教科書』（日本実業出版社）
• 石原博光『「仕組み」で儲かる不動産投資の大百科』（ダイヤモンド社）