「現金で相続すると税額が高いと聞いた…」「どれくらいの税金を払うのだろう？」
資産をお持ちのご家族にとって、相続税は避けて通れない大きなテーマです。
不動産で節税ができる理由
不動産には、現金にはない「評価額が時価より低くなる」特徴があります。
- 土地：路線価で評価され、時価の80％程度。貸家が建つとさらに減額。
- 建物：固定資産税評価額で計算され、建築費の50〜60％。貸家ならさらに30％控除。
- 借入金：ローンは債務控除により資産から相殺でき、節税メリットを生む。
つまり、同じ1億円でも現金で持つより不動産に替えると相続税はぐっと抑えられるのです。
相続税対策になる不動産活用法5選
- 賃貸アパート・マンション経営：節税＋安定収入
- タワーマンション節税：ただし2024年改正で効果縮小
- 小規模宅地等の特例：適用できれば最大80％減額
- 不動産小口化商品：手軽に分散投資
- 不動産管理会社設立：所得分散と資産承継を同時に実現
メリットとデメリット
- メリット：節税効果、家賃収入、インフレに強い資産形成
- デメリット：空室リスク、価格下落、流動性の低さ、税務調査で否認される可能性
実際のシミュレーション
現金1億円の相続 → 約1,220万円の相続税
同額を賃貸アパートに投資 → 約182万円の相続税
→ 節税効果は1,000万円以上！
成功と失敗の分かれ目
成功例：駅近土地に賃貸マンションを建築 → 高稼働＋大幅節税
失敗例：需要の乏しい郊外で建築 → 空室続きで「負動産」に
**重要なのは「節税だけでなく収益性や資産価値に目を向けること」**です。
注意点
- 相続直前の駆け込み購入は否認リスク高
- 団体信用生命保険利用時の債務控除不可に注意
- 2024年改正で「タワマン節税」は是正
まとめ
相続税対策は「早く・長期的に・専門家と共に」が成功の条件です。
不動産を活用することで、節税と資産形成を両立し、ご家族に円滑に財産を残すことができます。
参考文献
- 国税庁「財産評価基準書」https://www.nta.go.jp/
- 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」
- 財務省「令和6年度税制改正大綱」
- 総務省統計局「住宅・土地統計調査」
